토지매매 양도소득세 절세방법

토지를 매매하는 경우 지목이 다르거나 같은 지목이라도 여러 필지의 땅을 함께 매매하는 경우가 많습니다. 이 경우 각 필지당 계약금액을 적절히 배분함으로써 상당 부분 양도소득세를 절감할 수 있는 방법에 대하여 알아보겠습니다. 

1. 판매토지 예시

토지지적도

토지 매매 시 위 그림과 같이 244(대)와 그에 부속한 243(전) 등 여러 필지의 토지를 일괄하여 함께 매매하는 경우가 많습니다. 이경우 계약을 각 필지로 나누어 계약하고 각 필지별 계약금액을 적절히 배분함으로써 상당한 양도 소득세를 절감할 수 있습니다.

2. 양도소득세 절감 논리

위와 같이 2개 이상의 토지를 함께 매매할 때 양도소득세를 절감할 수 있는 이유는 각 필지별로 양도소득세 산정 시 중요한 요소인 < 취득 시 기준시가 / 양도 시 기준시가 >가 다르기 때문이고 이로부터 양도소득세 계산에서 가장 영향이 큰 취득가액을 산정하는 비율이 달라지기 때문입니다.

예를 들면 양도소득세를 계산할 때

•  양도소득금액은 < 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 >로 계산되고
• 양도소득금액에 중요한 영향을 미치는 양도차익은 < 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 >로 계산되며
• 역시 양도차익에 중요한 영향을 미치는 취득가액은 < 취득가액 = 실양도가액  × 취득 시 기준시가 / 양도 시 기준시가 × 공유지분율 >로 계산되는데

여기서 < 취득 시 기준시가 / 양도 시 기준시가 >가 각 필지마다 다르기 때문에 이 점을 잘 활용하여 각 필지별 계약금액을 배분한다면 상당 부분 양도소득세를 절감할 수 있게 되는 것입니다. 

3. 양도소득세 절감 예시

따라서 위에서 언급한 244(대)와 243(전)을 동시에 팔았을 경우에 대한 양도소득세 절감방법을 예로 들어 보겠습니다.

위의 양도소득세 절감논리에서 양도소득세의 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소는  < 취득 시 기준시가 / 양도 시 기준시가 >라고 하였는데 이는 다음과 같이 계산됩니다.

위 두 토지를 모두 2000년도에 취득하여 2023년에 팔았다면 국토부에서 공시한 개별공시지가를 기준하면

•  244(대) : 취득 시 기준시가 / 양도 시 기준시가 =  54,500원/8,280원으로서 23년간 약 6.6배 상승하였고
• 243(전) :  취득 시 기준시가 / 양도 시 기준시가 =  27,700원/7,620원으로서 23년간 위 대지의 절반인 약 3.6배 상승

한 것으로 계산됩니다.

 

따라서  244대, 243전 두 토지의 전체 매매금액을 1억으로 합의했을 때 계약서 작성 시 양도소득세율이 높은 244 대지에 대한 금액배분을 가능한한 낮추어 계약서를 작성하고  양도소득세율이 낮은 243전의 금액을 높여 계약서를 작성한다면 양도소득세는 각 계약건별로 계산되기 때문에 이로 인한 전체 양도소득세는 상당한 절감 효과로 나타날 것입니다.

참고 1 : 244(대) 개별공시지가

244(대)개별공시지가

참고 2 : 243(전) 개별공시지가

243(전)개별공시지가

 

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