공익용 산지의 가치

" 점심 한끼에 만원하는 세상에서 땅 한평에 오천원미만의 산지가 허다합니다. "  " 지금까지 단 한번도 제대로된 평가를 못받은 산지가 바닥을 치고 급등직전의 모습입니다. "

 

오늘은 공익용 산지의 가치에 대하여 알아보겠습니다.

 

먼저 공익용 산지가 무엇인지부터 알아보겠습니다.

1. 산지의 구분

산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 보전산지는 다시 임업용·공익용 산지 등으로 구분된다. 농림지역 임야는 보전산지에 속한다.

산지의 구분

① 임업용 산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업 생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다.

 

② 공익용 산지 : 임업 생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 산지 경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다.

 

2. 공익용 산지에 대한 일반적 인식

우리나라는 산지가 국토면적의 63.3%를 차지하고 있으나 아직은 산지에 대한 인식은 부족한 실정입니다.

그러다 보니 산지 가치를 평가에 있어 산지를 잘 아는 전문가들의 견해보다는 부동산 중개 관련자의 평가가 마치 정론인 것처럼 받아들여지고 있습니다.

공익용 산지에 대해 현재 회자되는 일반적 평가는 다음과 같습니다.

임업용 산지는 그나마 개인이 집 건축 등의 개발을 시도해볼 수 있으나 실제로는 여의치 않다. 공익용 산지는 개인의 재산권 행사에 많은 제약이 따라 더더욱 힘들다. 그럼에도 농림지역 임야(보전산지)인 매물을 덥석 무는 용감한(?) 이들이 적지 않다. 그 미끼는 개인이 ‘자기 소유의 산지에 농림어업의 경영을 위해 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡(200평) 미만으로 건축하는 주택 및 부대시설’의 개발이가능하다는 법률조항이다. 땅 주인이나 중개업자가 임야를 보러 다니는 이들에게 “법에 나와 있다”며 가장 많이 내보이며 유혹하는 내용이다. 그러나 이것만 믿고 덜컥 계약하는 순간, 대개는 산은 가졌으나 실제 개발은 요원한 진퇴양난의 상황에 빠지게 된다. 농림지역 임야는 오래된 현지 농업인·임업인이라고 해도 집 건축을 위한 자격조건을 갖춰 산지전용허가를 얻기가 매우 어렵다. 하물며 도시에서 막 들어온 이들은 말할 것도 없다. 따라서 순수한 임업경영 차원이라면 몰라도 농림지역 임야의 매입은 신중할 필요가 있다. 만약 임야를 사서 집을 짓는 등의 개발을 하고자 한다면 관리지역 임야(준보전산지)라야 그나마 안전하다. 이때도 진입로는 물론이고 경사나 입목축적도 등 각종 기준을 충족해야 한다.

위 논리에 의하면 공익용 산지는 산지 중에서도 개발을 위한 산지전용허가가 가장 힘든 물건이니 개발 자체가 어려워 투자의 가치가 없다는 논리입니다.

그렇다면 왜 개발허가가 어려울까요?

공익용 산지에 대한 정의를 살펴보면

• 공익용 산지 : 임업 생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 산지 경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다.
• 또 공익용 산지의 선정기준을 보면 다음과 같습니다.

▶산림의 보존 가치가 높은 경우
▶비싼 나무가 많은 경우
▶산림 관리가 잘 된 경우

 

공익 기능에 필요하고 관리가 잘되어 보존 가치가 높은 산지가 과연 가치가 없는 산지일까요?

오히려 제가 듣기엔 산지 중에 가장 가치가 높은 산지가 공익용 산지라고 들립니다.

물론 보전 때문에 전혀 개인이 소유나 이용 자체가 불가하다면 얘기는 다르겠지만 이는 전혀 그렇지 않습니다. 오히려 현행법에서는 농지는 도시인의 소유를 엄격하게 제한하지만 산지는 소유에 제한이 없고 목적에 맞는 이용도 가능합니다.

따라서 부동산 개발업자들은 싼값에 땅을 사서 개발을 해 비싸게 팔아야 하는데 개발 자체가 어려우니 이용 가치가 없다는 논리입니다.

산이 부동산업자들에겐 가치가 없을 수 있습니다.

그러나 산을 소유한 사람에 가치가 없다는 것은 아닙니다.

 

3. 산지의 가치 및 투자의 전망

위와 같이 산을 부동산 개발의 관점에서만 보기 때문에 가치를 모르는 것입니다.

하지만 산을 부동산이 아닌 산 그 자체로 보기 시작하면 생각이 달라집니다.

우리가 산을 찾는 이유는 무엇일까요?

산이 좋기 때문입니다. 사람이 좋아하면 가치가 높은 것 아닐까요?

현재 산지가 가격이 싼 것은 산지의 가치가 알려지지 않아서입니다. 가치가 있는데 가격이 저렴한 걸 가성비가 좋다고 하지 않나요?

산지 중에서도 가장 가격이 싼 '공익용 산지' 가성비 최고의 부동산입니다.

 

특히 우리나라의 산지는 특별하다고 생각합니다.

가. 접근성이 매우 좋습니다

해외를 가보면 도시 근처에 산이 있는 나라가 별로 없습니다. 도시 자체가 산에 있는 경우는 있어도 대부분 도시에서 산까지 가려면 2~3시간은 기본입니다.

우리나라처럼 도시 안에 야산이 있고 조금만 나가도 아기자기한 산이 있는 나라는 거의 없습니다.

 

나. 위험성이 없으며 관리가 쉽고 이용 가치가 높습니다.

우리나라 산은 백두대간이나 일부 산악지대를 제외하곤 접근성이 좋으며 대부분 낮은 야산으로 이루어져 위험성이 적고 관리가 용이합니다.

우리나라의 산은 황무지가 거의 없고 토질이 좋으며 인간이 이용 가능한 식물자원이 풍부합니다.

 

다. 땅덩어리가 좁은 탓에 이미 국토의 63.3%에 달하는 산지에 관심이 높아지고 있습니다.

 

' 산은 앞으로 가성비가 가장 가장 높은 투자의 대상입니다. '

 

다음은 남성현 신임 산림청장의 기사 내용입니다.

‘이제 산지에 대한 인식이 바뀔 때가 되었습니다.’

“윤석열 정부의 국정 비전은 ‘다시 도약하는 대한민국, 함께 잘 사는 국민의 나라’다. 우리 산림과 임업 분야의 국정과제는 ‘임업인 소득안정 및 산림복지 서비스 강화’ 그리고 ‘건강하고 지속가능한 산림자원 육성’이다. 이를 토대로 앞으로의 산림정책 비전을 ‘선진국형 산림경영관리를 통해 산림 르네상스 시대를 열어나가자’라고 정했다. 경제임업과 환경임업 그리고 사회임업을 조화롭게 추진해 산림과 임업, 환경 분야 이해관계자들의 정책만족도를 높여 나가겠다.” “우리나라는 산림·임업 분야에서 외형적으로 선진국으로 도약했다. 치산녹화에 성공한 세계적인 모범국가다. 하지만 이는 산주들의 희생을 바탕으로 이뤄진 측면이 있다. 현재 산지이용에 대한 규제법률이 100여 개에 달한다. 전국 산림의 66%가 사유림인데 218만 명에 달하는 산주와 임업인들이 자기 산에 투자해 산림경영을 하려 해도 규제에 막히기 일쑤다. 이용을 할 수 없어 수익은 나오지 않는데 세금만 물어야 하는 구조다. 산에는 자연의 가치와 자원 가치가 공존한다. 보전과 이용의 조화를 이루는 지속가능한 산림경영 시대를 열 때가 됐다. 임업 선진국처럼 공익적 이유로 사유재산권을 침해할 때는 확실히 보상을 해주고, 임업인이 과학적 산림경영계획을 세워 자기 산에 투자하는 것을 적극 권장해야 할 때다. 국공유림 위주로 보호지역을 설정하며, 공익용 산지 등 보호해야 할 사유림은 보전형 직불제 등을 통해 침해된 재산권을 보상하겠다. 일방적 산림보호구역 지정의 폐단을 막을 수 있도록 산주·주민과의 거버넌스 조정 제도를 법제화하겠다.”