토지, 건물경계선 분쟁

토지, 건물경계선 분쟁

토지 및 건물 경계 관련 기본원칙

경계선 부근의 건축

건물을 축조할 때에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 0.5미터 이상의 거리를 두어야 합니다.

철거 및 손해배상 등 청구

인접지 소유자는 위의 사항을 위반한 자에 대해서 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다.

건축에 착수한 후 1년이 지났거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다.

방해 제거 청구권 행사

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.

※ 건물 등 철거 청구 사례 토지 소유자가 자신 소유의 토지 위에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물의 소유자에 대한 관계에서 권리남용에 해당하고, 그로 인해 인근 건물 소유자의 건물 사용수익이 실질적으로 침해되는 결과를 초래하였다면, 인근 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하여 토지 소유자를 상대로 공작물의 철거를 구할 수 있다고 판단함.

점유자의 점유취득시효

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득합니다.

부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의와 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득합니다.

※ 자주점유 인정 사례 환지예정지를 인도받아 그 지상에 공장건물을 신축하면서 인접 토지를 침범한 경우, 침범한 인접 토지의 위치와 형상이 환지예정지의 변에 인접하여 긴 직사각형의 모양을 하고 있고, 그 면적이 환지확정된 토지의 7%에 불과하여 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 선다고 볼 수 없어 점유개시 당시 인접 토지를 침범한 사정을 알지 못하였다고 볼 수 있고, 점유의 시초에 자신의 토지에 인접한 타인 소유의 토지를 자신 소유의 토지의 일부로 알고서 이를 점유하게 된 자는 나중에 그 토지가 자신 소유의 토지가 아니라는 점을 알게 되었다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 점유가 타주점유로 전환되는 것은 아니라고 판단함.

매도인에 대한 손해배상 청구

매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인해 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.

이 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있습니다.

선의의 매수인은 감액 청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

※ 매도인에 대한 담보책임 청구 사례 매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물 부분에 관한 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추 적용하여 담보책임을 물을 수 있고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해 상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다고 판단함.

「형법」에 따른 경계 침범 죄

경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 그 밖의 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

“경계”란 법률상의 정당한 경계인지 여부와는 상관없이 종래부터 경계로서 일반적으로 승인되어 왔거나 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의가 존재하는 등 어느 정도 객관적으로 통용되어 오던 사실상의 경계를 의미합니다.

그와 같이 종래 통용되어 오던 사실상의 경계가 법률상의 정당한 경계인지 여부에 대하여 다툼이 있다고 하더라도, 그 사실상의 경계가 법률상 정당한 경계가 아니라는 점이 이미 판결로 확정되었다는 등 경계로서의 객관성을 상실하는 것으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 한, 여전히 「형법」 제370조에서 말하는 경계에 해당되는 것이라고 보아야 할 것입니다.

“경계표”는 반드시 담장 등과 같이 인위적으로 설치된 구조물만을 의미하는 것으로 볼 것은 아니고, 수목이나 유수 등과 같이 종래부터 자연적으로 존재하던 것이라도 경계표지로 승인된 것이면 경계표에 해당합니다.

※ 경계 침범 죄 성립요건 「형법」 제370조의 경계 침범 죄는 토지의 경계에 관한 권리관계의 안정을 확보하여 사권을 보호하고 사회질서를 유지하려는 데 그 목적이 있는 것으로서, 단순히 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하는 것만으로는 부족하고 위와 같은 행위나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 함으로써 비로소 성립된다 할 것인데, 법률상의 정당한 경계를 침범하는 행위가 있었다 하더라도 그로 말미암아 위와 같은 토지의 사실상의 경계에 대한 인식 불능의 결과가 발생하지 않는 한 경계 침범 죄가 성립하지 아니한다고 판단함.

※ “분쟁 사례”의 해결: 경계 침범 죄 처벌 Q. 자신의 토지를 침범한 기존의 담장을 임의로 허물고 새로운 경계를 세운 경우, 경계 침범 죄로 처벌할 수 있을까요 A. 판례에 따르면, 「형법」 제370조의 경계 침범 죄는 토지의 경계에 관한 권리관계의 안정을 확보하여 사권을 보호하고 사회질서를 유지하려는 데 그 목적이 있는 것으로서, 단순히 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하는 것만으로는 부족하고 위와 같은 행위나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 함으로써 비로소 성립된다고 판단하고 있습니다. 따라서 사례와 같이 20년 넘게 경계의 역할을 하던 담을 사전 허락 없이 임의로 허물고 새로운 경계를 세웠다면, 경계 침범 죄가 성립되어 처벌을 받을 수 있습니다.

사례별 판례

사례별 판례

건물 등 철거

Q : 甲 주식회사가 콘도를 운영하면서 콘도 출입구 쪽 도로 및 주차장으로 이용하던 토지에 관하여 甲 회사의 사내이사였던 乙이 소유권 이전등기를 마친 후 아들인 丙에게 소유권 이전등기를 마쳐 주었는데, 丁 주식회사가 부동산 임의경매절차에서 위 콘도 지분 대부분을 매수한 이후 丙이 콘도와 토지의 경계 위에 화단을 설치하고 그 위에 철제 구조물을 설치한 사안.

A : 甲 주식회사가 콘도를 운영하면서 콘도 출입구 쪽 도로 및 주차장으로 이용하던 토지에 관하여 甲 회사의 사내이사였던 乙이 소유권 이전등기를 마친 후 아들인 丙에게 다시 소유권 이전등기를 마쳐 주었는데, 丁 주식회사가 부동산 임의경매절차에서 위 콘도 지분 대부분을 매수한 이후 丙이 콘도와 토지의 경계 위에 블록으로 화단을 설치하고 그 위에 쇠파이프 등으로 철제 구조물을 설치한 사안에서, 제반 사정에 비추어 丙이 구조물을 설치한 행위는 외형상으로는 정당한 권리의 행사로 보이나 실질적으로는 토지가 자기 소유임을 기화로 丁 회사 소유인 콘도의 사용·수익을 방해하고 나아가 丁 회사에 고통이나 손해를 줄 목적으로 행한 것이라고 볼 수밖에 없으므로, 丙의 구조물 설치행위는 정당한 권리행사의 한계를 벗어난 것으로서 권리남용에 해당.

경계 침범

Q : 피고인이 피해자 소유의 인접한 토지를 침범하여 나무를 심고 도랑을 파내는 등의 행위를 하였다는 경계 침범의 공소사실에 대하여, 피고인과 피해자 소유의 토지는 이전부터 경계 구분이 되어 있지 않았고, 피고인의 행위로 새삼스럽게 토지경계에 대한 인식 불능의 결과를 초래하였다고 볼 수 없다는 이유로 무죄를 선고한 원심판결을 수긍한 사례

A : 「형법」제370조의 경계 침범 죄는 토지의 경계에 관한 권리관계의 안정을 확보하여 사권을 보호하고 사회질서를 유지하려는 데 그 목적이 있는 것으로서, 단순히 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하는 것만으로는 부족하고 위와 같은 행위나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 함으로써 비로소 성립된다 할 것인데, 여기에서 말하는 경계는 법률상의 정당한 경계인지 여부와는 상관없이 종래부터 경계로서 일반적으로 승인되어 왔거나 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의가 존재하는 등 어느 정도 객관적으로 통용되어 오던 사실상의 경계를 의미한다 할 것이므로, 설령 법률상의 정당한 경계를 침범하는 행위가 있었다 하더라도 그로 말미암아 위와 같은 토지의 사실상의 경계에 대한 인식 불능의 결과가 발생하지 않는 한 경계 침범 죄가 성립하지 아니한다 할 것이다.

부당이득금

Q : 부동산 매매계약의 목적물인 대지의 일부가 타인에게 속하고 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는데 건물의 일부가 그 피침 범 토지 소유자의 권리행사로 존립을 유지할 수 없게 된 경우.

A : 매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물 부분에 관한 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추 적용하여 담보책임을 물을 수 있다. 그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해 상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.

경계 침범

Q : 수목·유수 등 자연물도 형법 제370조 경계 침범 죄의‘경계’를 이루는 경계표가 될 수 있는지 여부(적극)

A : 형법 제370조의 경계 침범 죄에서 말하는 ‘경계’는 반드시 법률상의 정당한 경계를 가리키는 것은 아니고, 비록 법률상의 정당한 경계에 부합되지 않는 경계라 하더라도 그것이 종래부터 일반적으로 승인되어 왔거나 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의에 의하여 정해진 것으로서 객관적으로 경계로 통용되어 왔다면 이는 본조에서 말하는 경계라 할 것이고 , 따라서 그와 같이 종래 통용되어 오던 사실상의 경계가 법률상의 정당한 경계인지 여부에 대하여 다툼이 있다고 하더라도, 그 사실상의 경계가 법률상 정당한 경계가 아니라는 점이 이미 판결로 확정되었다는 등 경계로서의 객관성을 상실하는 것으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 한, 여전히 본조에서 말하는 경계에 해당되는 것이라고 보아야 할 것이다. 그리고 이러한 경계를 표시하는 경계표는 반드시 담장 등과 같이 인위적으로 설치된 구조물만을 의미하는 것으로 볼 것은 아니고, 수목이나 유수 등과 같이 종래부터 자연적으로 존재하던 것이라도 경계표지로 승인된 것이면 여기의 경계표에 해당한다고 할 것이다.

소유권 이전등기

Q : 환지예정지를 인도받아 그 지상에 공장 건물을 신축하면서 인접 토지를 침범한 경우, 침범한 인접 토지의 위치와 형상이 환지예정지의 변에 인접하여 긴 직사각형의 모양을 하고 있고, 그 면적이 환지 확정된 토지의 7%에 불과하여 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어선다고 볼 수 없어 점유 개시 당시 인접 토지를 침범한 사정을 알지 못하였다고 본 사례

 

A : 토지를 매수·취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수·취득한 토지에 속하는 것으로 믿고서 점유하고 있다면 인접 토지의 일부에 대한 점유는 소유의 의사에 기한 것이므로, 자신 소유의 대지 위에 건물을 건축하면서 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 아니한 탓에 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 되었다고 하더라도 그것이 착오에 기인한 것인 이상 그것만으로 그 인접 토지의 점유를 소유의 의사에 기한 것이 아니라고 단정할 수는 없다고 할 것이나, 일반적으로 자신 소유의 대지 위에 새로 건물을 건축하고자 하는 사람은 건물이 자리 잡을 부지 부분의 위치와 면적을 도면 등에 의하여 미리 확인한 다음 건축에 나아가는 것이 보통이라고 할 것이므로, 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다.

환지예정지를 인도받아 그 지상에 공장 건물을 신축하면서 인접 토지를 침범한 경우, 침범한 인접 토지의 위치와 형상이 환지예정지의 변에 인접하여 긴 직사각형의 모양을 하고 있고, 그 면적이 환지 확정된 토지의 7%에 불과하여 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어선다고 볼 수 없어 점유 개시 당시 인접 토지를 침범한 사정을 알지 못하였다고 본 사례.

점유의 시초에 자신의 토지에 인접한 타인 소유의 토지를 자신 소유의 토지의 일부로 알고서 이를 점유하게 된 자는 나중에 그 토지가 자신 소유의 토지가 아니라는 점을 알게 되었다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 점유가 타주 점유로 전환되는 것은 아니다.